人民幣房產基金格局巨變

本報記者 馬會

一夜情2013年，共募集新基金113支，總募集資金規模超過1300億元。近幾年，中國房地產基金異軍突起，風起雲湧，正日益成為壹支不可忽視的新生力量。房地產基金的發展過程如何？最近幾年，房地產基金的發展出現什麽樣的變化？這些成為市場關註的熱點話題。

去年募資超過1300億

雖然出現時間較晚，但是，短短幾年，人民幣房地產基金獲得迅猛發展。2008年，人民幣房地產基金剛剛出現。2010年以前發展較慢，僅有20多只基金，規模達到100億元左右；2010年當年，開始迅猛發展，當年新募集資金48支，募集資金規模達到271．76億元。

2011年，更是井噴壹年，新募集基金數量達到125支，總募集資金規模達到1004億元。2012年，進入市場調整期，全年新募集資金數量是129支，總募集資金規模達到767億元；2013年，共募集新基金113支，總募資規模超過1300億元。

一夜情來自投中集團的研究數據顯示，截至2013年12月底，中國人民幣房地產基金市場擁有206家專業基金機構，437支房地產私募基金，總管理資金規模超過4000億人民幣。2013年全年，共新增24家房地產基金管理機構，新成立113支房地產基金。

目前，國內人民幣房地產基金的管理機構中，獨立品牌內資GP和房地產商關聯GP占絕大部分，二者合計占市場GP數量的3／4，及管理資金量的72％；金融機構關聯GP占市場GP數量的22％，管理資金量的25％。

根據諾承投資統計，在已有的150家管理機構中，12家機構管理數量達到10支以上，總管理規模是984億元；16家機構管理基金數量在4－9支基金之間，總管理規模是776億元；31家機構管理3支基金，總管理規模是486億元。

行業格局發生根本改觀

投中集團研究報告顯示，2012年，人民幣房地產基金集中於住宅主題、機會型策略、債券投資方式和壹線城市的市場格局；2013年，市場開始轉向綜合性主題、股權和債券結合的投資方式和向二三線城市轉移的投資格局。

這些投資風格的變化，主要體現在，以商業、綜合體或者其他主題地產為底層項目的房地產基金快速發展，基金退出收益率略微回落，以及基金創新結構設計的廣泛出現。2013年，市場投資環境處於動態變化中，房地產政策調整、大資管格局、城鎮化戰略給房地產基金行業帶來根本性格局改變。

一夜情壹方面，地產行業現金流短缺，融資成本上升，房地產基金市場空間更大；大資管帶來更多資金池，資金來源更加豐富，可以利用的金融工具更為充足；隨著城鎮化建設步伐的加快，地產投資領域更為廣闊，向二三線城市發展。

另壹方面，市場競爭更加激烈，更多類型的資產管理機構進入，受到內部和外部壓力，房地產基金行業分化漸趨明顯，投資策略和投資方式日趨專業化，房地產基金行業內部競爭格局成型。

受金融危機的影響，以美國為代表的房地產資產在過去幾年有較大跌幅，目前在緩慢復蘇中。以鵬華美國房地產基金、諾安全球不動產和嘉實全球房地產為代表的國內房地產基金正成為投資海外機會的排頭兵。

國內以保險公司為代表的機構投資人和個人投資者都開始了境外配置的步伐。當前海外房地產投資方式既包括了直接投資，也可以通過REITs和REITs指數基金等金融產品投資，還可以通過房地產基金實現。

投資主題發生根本變化

住宅地產壹直是房地產基金投資的最主要類型。與其他受監管資金池不同，房地產基金可以無限制，且實質性地參與住宅地產開發的各個階段，因此也是住宅地產非常重要的補充融資手段。

諾承投資研究總監告訴本報記者，隨著中國的城鎮化進程，住宅地產的開發由壹線城市轉向二三線城市，相應地房地產基金的觸角也由此滲入到中國城市化進程。但是，由於不同地區經濟、政策、社會情況的巨大差異，投資收益差距也將是巨大的，換句話說，這其中蘊含著更為深刻的市場風險。寫字樓、商場受到房地產基金差異化對待。在壹線城市中，商業地產具有穩定的現金收入和良好的資產升值預期，屬於投資人青睞品種；但是，在當前的環境下，兩類最典型的商業地產卻面臨著不同的市場反饋。壹線城市核心地段的寫字樓地產，處於租金和出租率同時上升的周期。一夜情

實體商場受到互聯網經濟的沖擊，運營難度日益度加大，同時亦缺乏具有專業能力的運營團隊和品牌操盤，對純商業地產的市場認識分化嚴重，大家普遍認為存在較多的資產泡沫，實際介入購物中心類項目的地產基金寥寥可數。

投中集團分析師李鑫告訴本報記者，養老和醫療地產受到保險公司等大型投資人的追捧。而相較於其他資本，保險公司借助其強大的資金實力以及保險業務的協同效應，率先建立起相對成熟的養老產業鏈商業模式。將保險產品與養老社區相銜接，是目前保險公司進軍養老產業的主要商業模式。同時，具有戰略性投資意圖的房地產公司亦開始涉足養老地產。更多地作為壹種融資工具，房地產基金在養老和醫療等類型的地產開發過程中，顯露身影。